Comment faire un état des lieux ?

Article publié le 01/06/2015 | mis à jour le 03/11/2023 administratif

Réalisé lors d'un contrat de location d’un logement, généralement lors de la remise des clés ou à la signature du bail, l’état des lieux est obligatoire. Il est signé en deux exemplaires, l’un pour le locataire et l’autre pour le propriétaire.

Ce document essentiel sert de preuve pour faire valoir les droits du locataire comme du propriétaire en cas de conflit sur l’état d’un bien immobilier loué, qu’il s’agisse d’un logement vide, meublé, d’une location saisonnière ou d’un local commercial.
Plus il est détaillé et plus le risque de litige est faible, il ne faut donc pas hésiter à vérifier le fonctionnement de tous les équipements et notifier chaque défaut au mur, au sol ou sur le mobilier.
En début de bail, un état des lieux d'entrée est réalisé conjointement par le locataire et le propriétaire, d’un commun accord, dans des conditions de luminosité suffisantes. Il doit décrire en détail toutes les pièces, ainsi que le mobilier, les appareils ménagers et les équipements de chauffage, eau et électricité.

A la fin du contrat de location, un état des lieux de sortie est rédigé, en comparaison du premier. Si une dégradation (ou un manquement) est constatée alors qu’elle ne figurait pas sur le premier état des lieux, les sommes nécessaires à la remise en état incombe au locataire. Elles sont prélevées sur le dépôt de garantie ou caution.
En cas de contestation, l’une ou l’autre partie doit saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d'instance.

Les grosses réparations et les travaux de remise en état dues à la vétusté du logement restent à la charge du propriétaire : changement de chaudière ou de ballon d'eau chaude, réfection toiture, remise aux normes électriques, remplacement des sols et revêtements hors d’usage…

Comment rédiger un état des lieux ?

Pour se couvrir au maximum et pallier au manque de précision des formules vagues du type “état correct”, il est important d’accompagner le document de photos de qualité qui illustrent de manière concrète les détériorations et anomalies énumérées par écrit.

Le jour de l’état des lieux :

Vérifiez le fonctionnement des radiateurs, du réfrigérateur, des appareils de cuisson (four, plaques), de la VMC. Tester la robinetterie (douche, lavabo), l’ouverture des portes et fenêtres (état des poignées, serrures, joints, vitrages, volets ), le fonctionnement des prises électriques et des ampoules.
Spécifiez chaque défaut visible sur les revêtements de sols, les peintures, les tapisseries, carrelages (peintures écaillées, fissures, griffures, trous, traces d'humidité, tâches…).
Notez tous les défauts constatés relatifs aux équipements : four défectueux, mauvais fonctionnement d’un chauffage, absence d’une ampoule…Le locataire a le droit d'émettre une ou plusieurs réserves
Terminez par le relevé des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz.

Si vous remarquez un défaut après la signature de l’état des lieux, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous manifester.

Envoyez un courrier en recommandé avec accusé de réception au bailleur pour l’en informer. Le courrier sera joint à l’état des lieux ou ce dernier sera réédité et à nouveau signé des deux parties après modification.

Les deux parties peuvent également avoir recours à un professionnel intermédiaire tel qu'un huissier ou un agent immobilier, qui se charge d’établir un état des lieux et de le faire signer au locataire et au bailleur. Dans ce cas certains frais peuvent être facturés au locataire.

Qu’arrive-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?

Si aucun état des lieux d'entrée n’est rédigé, le logement est par défaut considéré en bon état d’usage et de réparation. Dans ce cas, le locataire doit le rendre en bon état de réparations locatives. En cas de litige, c’est à lui d’apporter la preuve de dégradation par des photos.
A l’inverse, dans le cas où le propriétaire refuse de rédiger un état des lieux malgré un courrier de mise en demeure du locataire et que des dégradations sont observées à la fin de la location, c’est au propriétaire d’apporter la preuve que le logement avait été loué en bon état de réparations locatives.